23年11月末地产行业国内债券余额1.6万亿元
房地产|证券研究报告—行业策略报告2024年1月3日
强于大市房地产行业2024年度策略
行业寒冬尚在延续,房企能否行稳致远?
核心观点
【2024年房地产行业展望】
我们预计23、24年销售面积同比增速-9%、-6%,销售金额同比增速-8%、-8%;房地产开发投资额同
比增速-9%、-5%;新开工面积同比增速-24%、-11%;竣工面积同比增速15%、-24%。我们预计24
年房地产对经济的拉动有-0.40~+0.10个百分点,相较于23年有所改善。
【以住宅库存的角度去看当前房地产行业供需关系】
近两年需求的走弱比供应减弱更明显,行业供需关系出现了明显的扭转。23年11月末,我国商品住宅
广义库存面积21.0亿平,较20年8月的小高点下降23.5%;去化周期为27.9个月,较20年12月的低
点提升了61.7%。库存量虽不处于历史高位水平,但其中滞重库存占比在提升,这也将继续影响后续销
售质量的修复。此外,我国商品住宅现房库存也持续抬升,接近历史最高水平。23年11月末,我国现
房库存面积3.2亿平,占全国住宅广义库存的比重为15.1%。各城市结构性的供需关系差异较大,一二
线城市新增供给小于需求,去化速度也相对较快,三四线城市新增供给仍大于需求。
需求端政策有效性:京沪>杭>广>深。我们认为,此次京沪新政由于是时隔6年以上未调整过,预期政策效
果与持续时间也将较深圳更强更久,叠加北京普宅标准从明年1月开始执行,也会带来一波置换需求。我
们预计政策效果至少会延续至明年2月,3月是否会有“小阳春”还需观察明年的经济修复情况。
【“三支箭”出台一年后实质融资情况是否改善?】
房地产“三支箭”落地一年,从政策效果来看,不及预期,主要体现在:1)受益房企有限;2)融资
规模仍处低位;3)违约仍然在出现。从各类融资渠道来看,1)银行贷款:政策难改地产贷款占比下
降趋势,整体余额增速仍在下行,银行涉房不良贷款率仍在上升。23Q3末房地产开发贷余额13.2万亿
元,占比5.6%。2)国内债券:民营和混合所有制房企融资仍面临较大困难,同时债券违约率仍然较
高。23年11月末地产行业国内债券余额1.6万亿元,占比3.5%;海外债券余额1.01万亿元,占比
12.1%。3)非标